Ce reprezinta cartea tehnica a constructiei
Cartea tehnica a constructiei cuprinde documentaţia privind proiectarea, documentaţia privind execuţia, documentaţia privind recepţia şi documentaţia privind urmărirea comportării în exploatare şi intervenţii în timp asupra construcţiei.
Prevederile din cartea tehnica a constructiei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar, administrator și utilizator.
Cartea tehnica a constructiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, execuţia, recepţia, exploatarea, întreţinerea, repararea şi urmărirea în timp a construcţiei.
Cartea tehnică se definitivează înainte de recepţia finală.
Cartea tehnică, după întocmire, se completează şi se păstrează pentru fiecare obiect de construcţii de către investitor sau, după caz, de către proprietar.
Cartea tehnică a constructiei se întocmeşte de către investitor pentru toate obiectele de construcţii definitive, supuse regimului de autorizare a construcţiilor, indiferent de natura fondurilor din care sunt finanţate sau de natura proprietăţii asupra lor.
Sistemul calității în construcții impune existenta si conformitatea cartii tehnice a constructiei cu reglementarea in vigoare de la data receptiei.
Astfel, cartea tehnica a constructiei este sau ar trebui sa reprezinte cel mai important bun din casa ta / blocul unde locuiesti.
La toate formele de receptie a lucrarii de constructii, Comisia se întrunește la data, ora și locul stabilite și verifică obligatoriu, printre altele, si cartea tehnică a construcției completată.
De aceea, legiuitorul sanctiunea cu amenda cuprinsa intre 10.000 ron si 20.000 ron nepredarea cărții construcției de către investitor asociatiei de proprietari / proprietarului.
Ce cuprinde cartea tehnica a constructiei
Cartea tehnica a constructiei conţine documentaţia de bază şi centralizatorul cu părţile sale componente. Documentaţia de bază va cuprinde următoarele capitole:
–capitolul A: Documentaţia privind proiectarea;
–capitolul B: Documentaţia privind execuţia;
–capitolul C: Documentaţia privind recepţia;
–capitolul D: Documentaţia privind exploatarea, întreţinerea, repararea, urmărirea comportării în timp şi postutilizarea construcţiei.
ATENTIE la imobilele de pana la 2 doua niveluri.
Pentru obiectele de construcţie clădiri de locuit până la două niveluri şi anexe gospodăreşti, precum şi pentru cele de mică importanţă cum ar fi garduri, cabine poartă etc., cartea tehnica a constructiei se rezumă la autorizaţia de construire, procesele-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor şi procesul-verbal de recepţie finală la expirarea perioadei de garanţie, precum şi alte evenimente deosebite în viaţa construcţiei.
Documentaţia privind proiectarea (capitolul A) va cuprinde:
a) acte referitoare la tema de proiectare, amplasarea construcţiei şi avize de specialitate care au stat la baza întocmirii proiectului;
c) documentaţia tehnică ce se referă la construcţia respectivă ;
d) breviarele de calcul pe specialităţi (acţiuni, ipoteze de calcul, rezultatele calculelor de dimensionare şi verificare etc.);
e) indicarea distinctă a diferenţelor faţă de detaliile de execuţie iniţiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferenţe;
f) caietele de sarcini privind execuţia lucrărilor;
Te pot interesa si urmatoarele articole:
– https://velicu.eu/juridice/uzucapiune-posesie-proprietar/
· https://velicu.eu/antecontractul-de-vanzare-promisiune-de-vanzare-imobiliare/
· https://velicu.eu/proces-verbal-de-receptie-fara-spaga/
Documentaţia tehnică privind execuţia (capitolul B) va cuprinde:
a) procesul-verbal de predare a amplasamentului şi reperului de nivelment general;
b) înregistrările de calitate cu caracter permanent efectuate pe parcursul execuţiei lucrărilor, precum şi celelalte documentaţii întocmite conform reglementărilor tehnice, prin care se atestă calitatea lucrărilor…;
c) procesele-verbale de recepţie a terenului de fundare, a fundaţiilor şi structurii de rezistenţă, procesele-verbale, de admitere a fazelor determinante;
d) procesele-verbale privind montarea instalaţiilor de măsurare prevăzute prin proiectul de urmărire specială a construcţiilor, dacă este cazul, precum şi consemnarea citirilor iniţiale de la care încep măsurătorile;
e) expertize tehnice, verificări în teren sau cercetări suplimentare efectuate în afara celor prevăzute de reglementările tehnice sau caietele de sarcini, rezultate ca necesare, ca urmare a unor accidente tehnice produse în cursul execuţiei sau ca urmare a unor greşeli de execuţie;
f) caietele de ataşament, jurnalul principalelor evenimente (inundaţii, cutremure, temperaturi excesive etc.), procese- verbale de constatare privind stadiul realizării construcţiei.
Documentaţia tehnică privind recepţia (capitolul C) va cuprinde:
a) procesele-verbale de recepţie (la terminarea lucrărilor şi finală), precum şi alte acte anexate acestora – pe care comisia de recepţie finală le consideră necesare a fi păstrate în cartea tehnica a constructiei;
b) alte acte încheiate ca urmare a cererii comisiilor de recepţie, prin care se prevăd verificări sau cercetări suplimentare, cu indicarea rezultatelor obţinute şi a modului de rezolvare.
Documentaţia privind exploatarea, întreţinerea, repararea, urmărirea comportării în timp şi postutilizarea construcţiei (capitolul D) va cuprinde:
a) prevederile scrise ale proiectantului privind urmărirea comportării construcţiei, instrucţiunile de exploatare şi întreţinere şi lista prescripţiilor de bază care trebuie respectate pe timpul exploatării construcţiei, documentaţia de interpretare a urmăririi comportării construcţiei în timpul execuţiei şi al exploatării;
b) proiectele în baza cărora s-au efectuat, după recepţia finală a lucrărilor, modificări ale construcţiei faţă de proiectul iniţial efectiv realizat;
c) actele de constatare a unor deficienţe apărute după recepţia executării lucrărilor şi măsurile de intervenţie luate (procese-verbale de remediere a defectelor);
d) proiectul de urmărire specială a construcţiei (încercare prin încărcare, urmărire în timp), dacă este cazul;
e) procesul-verbal de predare-primire a instalaţiilor de măsurare prevăzute prin proiectul de urmărire specială a construcţiei încheiat între executant şi beneficiar, dacă este cazul;
f) referatul cu concluziile anuale şi finale asupra rezultatelor urmăririi speciale, dacă este cazul;
g) procesele-verbale de predare-primire a construcţiei în cazul schimbării proprietarului;
h) jurnalul evenimentelor, întocmit conform modelului de formular cuprins în anexa care face parte integrantă din prezentele norme.
Centralizatorul pieselor cuprinse în cartea tehnica a constructiei cuprinde:
1. Fişa de date sintetice.
2. Capitolul A: Documentaţia privind proiectarea
3. Capitolul B: Documentaţia privind execuţia
4. Capitolul C: Documentaţia privind recepţia
5. Capitolul D: Documentaţia privind exploatarea, repararea, întreţinerea, urmărirea comportării în timp şi postutilizarea construcţiei
6. Jurnalul evenimentelor
Instructiunile, precum si modelul Procesului Verbal, privind intocmirea cartii tehnice a constructiei se regasesc in Anexa nr 6 la REGULAMENT din 14 iunie 1994 privind recepția construcțiilor, aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 273 din 14 iunie 1994, publicată în Monitorul Oficial nr. 193 din 28 iulie 1994
Unde gasesti Cartea tehnica a constructiei
In doua locuri vei putea gasi cartea tehnica a constructiei:
- La primarie; desi nu se va regasi intreaga documentatie, mare parte din acte sunt in arhiva Primariei.
- La constructorul imobilului, fie el antreprenor general, sau constructor in regie proprie
Cine intocmeste si actualizeaza cartea tehnica a constructiei
Conform art. 22 litera g) din Legea nr 10 / 1995, întocmirea cărții tehnice a construcției și predarea acesteia către proprietar, Secţiunea 1 Obligații și răspunderi ale investitorilor:
Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanțează și realizează investiții sau intervenții la construcțiile existente în sensul legii au obligația întocmirii cărții tehnice a construcției și predarea acesteia către proprietar.
Cartea tehnica a constructiei se întocmeşte prin grija investitorului şi se predă proprietarului construcţiei astfel:
a) documentaţia privind proiectarea actualizată la data recepţiei la terminarea lucrărilor şi documentaţia privind execuţia, la recepţia la terminarea lucrărilor;
b) documentaţia privind recepţia, precum şi documentaţia privind urmărirea comportării în exploatare şi intervenţii asupra construcţiei, la recepţia finală a lucrărilor de construcţii.
Cand se preda cartea tehnica a imobilului?
Cartea trebuie a constructiei trebuie predata odata cu perfectarea vanzarii imobilului, insa nu mai devreme de 2 doi ani de la receptia cladirii.
Cartea tehnică se definitivează înainte de recepţia finală, adica dupa cei 2 doi ani de monitorizare a constructiei, intre receptia initiala si receptia finala.
In cazul unui bloc de locuinte cu cel putin 3 apartamente detinute de proprietari distincti, exista obligatia[1] infiintarii asociatiei de proprietari, astfel in acest caz obligatia predarii cartii tehnice se naste odata cu infiintarea asociatiei de proprietari, adica la data la care se adopta decizia majoritatii proprietarilor privind infiintarea asociatiei de proprietari, insa nu mai devreme de 2 doi ani de la receptia cladirii.
ATENTIE cand se vinde imobilul!
Conform art. 17 alin. 3) din Legea nr. 10 /1995, La înstrăinarea construcţiei, cartea tehnica a constructiei se predă noului proprietar.
Asadar, daca ai cumparat o constructie, alta decat un apartament, trebuie sa primesti intreaga carte a imobilului.
În cazul asociaţiei de proprietari, cartea tehnica a constructiei se păstrează şi se completează la zi de către administrator.
Prevederile din cartea tehnica a constructiei referitoare la exploatare sunt obligatorii pentru proprietar, administrator şi utilizator.
Atentie maxima – pentru toti proprietarii de imobile construite de dezvoltatori, in ultimii ani
Proprietarii construcţiilor au obligaţia să păstreze şi să completeze la zi documentaţiile, implicit au obligatia de a solicita de la vanzatori / dezvoltatori cartea tehnica.
Diligenta unui bun proprietar, esenta adagiului Bonus pater familias, te obliga sa depui diligentele de a cere cartea tehnica a constructiei.
Cartea tehnică se definitivează înainte de recepţia finală, adica dupa cei 2 doi ani de monitorizare a constructiei, intre receptia initiala si receptia finala.
Recepţia finală este organizată de proprietar, acesta stabilind data de începere a recepţiei finale, în maximum 10 zile de la expirarea perioadei de garanţie.
Perioada de garanţie este cea prevăzută de lege (2 doi ani) sau cea ofertată de către executant în cadrul procedurii de achiziţie a execuţiei lucrărilor şi menţionată în contractul de execuţie/lucrări, care nu poate fi mai mică decât cea prevăzută de lege.
Cine controleaza intocmirea / completarea cartii tehnice a constructiei
Modul de întocmire şi de completare a cărţii tehnice a construcţiei se controlează în mod obligatoriu de către:
– comisiile de recepţie finală a obiectelor de construcţie, cu ocazia recepţiei;
– organele de control împuternicite din cadrul organelor cu atribuţii în acest domeniu.
Pentru toate construcţiile la care este întocmită cartea tehnică, aceasta se va completa în decurs de 6 luni de la data intrării în vigoare a Legii nr 10 / 1995, de către proprietar sau utilizator.
Cartea tehnica a constructiei se păstrează pe toată durata de existenţă a obiectivului până la demolarea sa; după demolare, proprietarul predă exemplarul complet la arhiva unităţilor administrativ-teritoriale, pentru păstrare.
Înainte de predarea cărţii tehnice a construcţiei, ea va fi completată cu modul de desfăşurare a acţiunii de postutilizare, pe baza instrucţiunilor elaborate de proiectant.[2]
Ce faci daca nu detii cartea tehnica a imobilului
In primul rand trebuie sa soliciti in scris cartea tehnica a constructiei de la cel care o detine sau ar trebui sa o detina (dezvoltator / vanzator proprietar secund ).
Notificarea trebuie expediata in asa fel incat sa ai dovada ulterioara asupra demersului (de ex. poti expedia cererea printr-un executor jjudecatoresc sau prin Posta romana cu serviciul scrisoare cu continut declarat).
Prin cerere ar trebui sa oferi locul predarii si sa propui un termen maxim pentru predare (exemplu 30 de zile), dincolo de care poti continua procedura astfel:
Notificarea Inspectoratului de Stat în Construcții – I.S.C., pentru contravențiile prevăzuta in Legea nr 10 / 1995.
Persoanele cu atribuții de control din cadrul I.S.C. sunt obligati sa constate refuzul celui in drept sa-ti transmita cartea tehnica a constructiei si sa amendeze vinovatul conform
ATENTIE! Ar trebui sa expediezi catre I.S.C. si dovada demersului parcurs de tine, altfel posibil sa nu poti dovedi refuzul de a ti se preda cartea.
ATENTIE la prescrierea faptei a se refuza predarea!
Dreptul I.S.C. de a aplica amenzile contra celui ce refuza sa predea cartea tehnica a constructiei se prescrie în termen de 5 cinci ani de la data recepției la terminarea lucrărilor de construcții.
De aceea, e foarte important sa nu lasi pe mai tarziu dreptul tau de a cere si primi cartea tehnica a constructiei. I.S.C. te poate ajuta mai mult decat crezi, intrucat poate amenda lunar pe cel in culpa.
Din punctul meu de vedere, acest termen de prescriptie de 5 cinci curge de la data la care Cartea tehnică se definitivează, adica recepţia finală a constructiei.
Noul proprietar / Asociatia de proprietari poate primi despagubiri pentru Daunele create in urma nepredarii cartii tehnice
Daca aceasta faza „ amiabila ” esueaza, afla ca justitia are rolul de a te proteja, intrucat dreptul de proprietate perivata este unul sfant in acest regim socio politic.
Astfel cartea tehnica a constructiei iti apartine, insa trebuie sa faci cateva demersuri pentru asta.
Detii dreptul de a obtine o hotarare judecatoreasca de obligare la predarea cartii alaturi de daune pentru fiecare zi de intarziere.
Da, ai citit bine, primesti daune de la vanzator / investitor pentru fiecare zi de intarziere in NEpredarea cartii tehnice a constructiei.
Acest tip de daune se denumesc daune cominatorii, se stabilesc in lei si se raporteaza la fiecare zi de întârziere, până la îndeplinirea obligaţiei de predare a cărţii tehnice.
Plata de daune cominatorii reprezintă un instrument de constrângere a debitorului pentru realizarea acestei obligaţii referitoare la predarea cărţii tehnice a construcţiei
[1] Conform art. 1 din Legea nr 196 / 2018, este obligatorie înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puțin 3 unități de proprietate, aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice.
[2] Art. 34 și Anexa nr 6 Regulamentul din 14 iunie 1994 pentru aprobarea Regulamentului privind recepţia construcţiilor Publicat în M.Of. nr. 193 din 28 iulie 1994
Avocat drd. Velicu Daniel – Cabinet de Avocatura Velicu & Asociatii
Sunt pasionat de constructii si, implicit, de intreaga legislatie ce reglementeaza aceasta vasta zona a Dreptului.
- Prezentul articol face parte dintr-un blog juridic, fiind destinat informarii publice. Informatiile expuse aici, cat si in restul site-ului, sunt efectul exprimarii opiniei profesionale personale in legatura cu notiuni si institutii juridice, ce prezinta un real interes public. Orice terta persoana va putea folosi informatiile expuse aici prin asumarea propriei sale raspunderi.