Parcelarea, operațiune urbanistică esențială dar si un factor de fraudare.

parcelarea
Specializarea in constructii-urbanism presupune acel set de cunostinte necesare pentru Anularea autorizatiilor de urbanism (PUZ PUD PUG, autorizatii ilegale, certificate de urbanism, procese verbale de receptie etc). Asistam investitorii in procedura de obtinere a certificatelor de urbanism, a autorizatiilor si/sau a documentatiilor de urbanism. Obtinem autorizatii de urbanism prin intermediul hotararilor judecatoresti de obligare a autoritatilor publice locale.

 

AICI veti gasi un caz (clasic deja) de frauda in urbanism, beneficiari fiind doi vechi functionari din Primaria Sector 5 care s-au asociat cu 2 clanuri de interlopi.

 

I. Parcelarea in perioada interbelica

Încă din perioada interbelică, cel puțin la nivelul mun București, parcelarea era recunoscută ca fiind una esențială și reglementată ca atare.

Anterior efectuării unei parcelări, trebuia a fi obținut un Certificat de urbanism;1

 

II. Parcelarea in comunism

Potrivit art. 1 din Decretul nr. 221 emis de Ministerul de Interne la 6 septembrie 1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţiuni şi la interzicerea construirii fără autorizare2, pentru a pune stavila speculei cu terenurile parcelate, pentru a împiedica parcelarea de terenuri făcute fără respectarea planului de sistematizare și a regulamentului de construcții și alinieri (…), s-a decis ca împărțirile și înstrăinările tuturor acestor terenuri, prin acte între vii, să se facă cu acte autentice și cu autorizarea prealabilă a Sfatului Popular.

Instanțele judecătorești și birourile de notariat de Stat, nu puteau autentifica nici o înstrăinare între vii, de nici o natură și nu încuviințau nici o împărțeală prin buna înțelegere sau judiciară, precum și nici o punere în posesie referitoare la vreun teren destinatar al decretului, dacă părțile interesate nu prezentau autorizația prealabilă.

Nulitatea putea fi invocată oricând de Parchet, Sfatul Popular și de orice parte interesată.

Mai mult, cei care împărțeau terenuri prin acte între vii, precum și acei care înstrăinau prin asemenea acte, părți din terenurile proprietatea lor, fără autorizarea cerută, se pedepseau cu închisoarea corecțională de la 3 luni la 2 ani și amenda de la 4.000 – 20.000 lei.

– Potrivit art. 2 pct. I lit. g) din Decretul Nr. 144 emis de Consiliul de Stat la 29 martie 1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii3, a devenit obligatorie obţinerea autorizaţiei prealabile pentru Parcelarea de orice fel în oraşe, comune reședinte de raioane, localităţi balneoclimatice şi comune declarate centre muncitorești, precum şi în comunele în care se vor dezvolta staţiuni balneoclimatice şi centre muncitorești, inclusiv extravilanul tuturor acestor localităţi.

Pentru lucrările aparţinînd sectorului particular, autorizaţia se elibera pe baza documentaţiei stabilită prin instrucţiunile ministrului construcţiilor şi materialelor de construcţii. În caz de modificare sau înlocuire a acestei documentaţii, lucrarea nu se va putea executa decît pe baza unei noi autorizaţii.

Potrivit art 11 din Decret, înstrăinarea sau împărțeala, prin acte între vii, a terenurilor cu sau fără construcţii, proprietate particulară, de pe teritoriul oraşelor, comunelor reședințe de raioane, localităţilor balneoclimatice şi a comunelor declarate centre muncitoresti, precum şi a comunelor în care se vor dezvolta staţiuni balneoclimatice şi centre muncitoresti, se putea face numai cu autorizaţia prealabilă dată de către comitetele executive ale sfaturilor populare. Înstrăinările sau împărţelile terenurilor prevăzute în acest articol, făcute fără respectarea cerinţelor prezentului decret, erau nule de drept.

Nulitatea putea fi invocată de Procuratură, de comitetele executive ale sfaturilor populare şi de orice persoană interesată. Instanţele judecătoreşti şi birourile de notariat de stat nu autentificau și nu încuviințau o împărțeală prin bună înţelegere sau judiciară, precum şi nicio punere în posesie referitoare la vreun teren ce intra în prevederile prezentului Decret, dacă părţile interesate nu prezentau autorizaţia prevăzută la articolul 11.

– Art. 1 lit. g) din Hotărârea nr. 2.490/1969pentru stabilirea şi sancţionarea contravenţiilor la normele privind amplasarea şi autorizarea construirii, reparării şi desfiinţării construcţiilor, precum şi a altor lucrări4 reglementa parcelarea de orice fel ca fiind contravenție dacă era pusa în executare ori executarea se făcea de către beneficiar, fără autorizaţia prevăzută de lege sau cu încălcarea condiţiilor din autorizaţie.

 

III. Legea nr. 50/19915, legea cadru a construcțiilor nu a reglementat împărțirea unei parcele, în forma inițial adoptată.

– Tocmai în anul 1996, Regulamentul general de urbanism a prevăzut parcelarea, însă în mod nuanțat și restrictiv, în sensul că aceasta reprezintă divizarea unei suprafeţe de teren în minimum patru loturi alăturate, în vederea realizării de noi construcţii.

– În 2001, prin Legea 453/2001, adoptată special pentru modificarea și completarea Legii 50/1991, operațiunea a fost introdusă în principalul act normativ ce veghează autorizarea construirii6 fiind definită ca operațiunea de proiectare urbanistică prin care se determina divizarea uneia sau mai multor proprietăţi funciare distincte, destinate construirii, în scopul atribuirii, concesionarii sau vânzării loturilor rezultate.

Legea 50 presupunea în mod obligatoriu, la momentul anului 2001, emiterea unui Certificat de urbanism, obligația ce există și în prezent.

-În noiembrie 20167, a fost suplimentată lista operațiunilor imobiliare pentru a acoperi parcelarea și comasările din/ în cel puțin 3 parcele atunci când scopul nu este realizarea de lucrări de construcții și de infrastructură.

-Potrivit art. 30 alin. 3) din primele Norme metodologice de aplicare a Legii 508, intrate în vigoare în 2002, operaţiunea juridică având ca obiect dezmembrarea prin lotizare sau împărţeală sau dezlipirea de parcele se îndeplinea numai în formă autentică şi cu obţinerea prealabilă a certificatului de urbanism, sancțiunea fiind nulitatea de drept.

-În aceeași notă sunt și dispozițiile art. 30 alin. 5) din actualele Norme metodologice de aplicare a Legii 50/19919, întrucât certificatul de urbanism se emite pentru operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, inclusiv împărţeli de parcele. Diferența față de normele abrogate constă într-o condiție suplimentară – scopul operațiunii să îl reprezinte realizarea de lucrări de construcţii de solicitant,mențiune ce a restrâns numărul de cazuri.

– Potrivit Legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul10, era prevăzut că Parcelarea este acţiunea urbană prin care o suprafaţă de teren este divizată în loturi mai mici, destinate construirii sau altor tipuri de utilizare. De regulă este legată de realizarea unor locuinţe individuale, de mică înălţime. Indiferent de scopul parcelării, art. 47 alin. 3) lit. b) din Legea 350 enunța la momentul intrării în vigoare că elaborarea Planului urbanistic zonal era obligatorie în cazul parcelărilor alături de obținerea unui Certificat de urbanism. Forma inițială a Legii 350 nu făcea distincție de numărul parcelelor rezultate din dezmembrare.

Ulterior, operațiunea privind parcelarea a fost reanalizată, unele modificări survenind etapizat:

1) Prin O.U.G. nr. 27/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 350/2001, aprobată prin Legea nr. 242/2009, Certificatul de urbanism a rămas obligatoriu pentru validarea parcelării, însă doar pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a bunurilor imobile în cel puţin 3 parcele.

2) Ulterior, prin Legea nr. 221/ 201111, ce a modificat art. 29 alin. 2) din Legea 350/2001, operațiunile de dezmembrare au fost restrânse doar la acelea care au determinat cel puțin 3 parcele, atunci când au fost solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură.

3) În prezent prin O.U.G. nr. 22/ 2014 privind și completarea și  modificarea art. 29 din Legea 350/2001, aprobată prin Legea nr. 197/201612, parcelarea cunoaste drept condiție ca terenurile să fie situate doar în intravilanul localităților.

Articol scris de Avocat Velicu Daniel conform legislatiei valabile pana in ianuarie 2017.

 

1 art. 15 Regulamentul de construcții și alinieri al municipiului București din 1939, publicat în Monitorul Comunal al Mun București nr. 19 / 7 Mai 1939.

2 publicat în B.Of. nr. 75/6 sep. 1950

3 publicat în  B. OF. Nr. 15 din 29 martie 1958; a abrogat Legea nr. 267 din 5 aprilie 1946, pentru constatarea şi judecarea abaterilor în materie edilitara, în cuprinsul municipiului BucureştiDecretul nr. 221 din 6 septembrie 1950, privitor la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără autorizare şi Decretul nr. 42 din 17 martie 1951, pentru completarea unor dispoziţii din Decretul nr. 221 din 6 septembrie 1950,

4 Emisă de Consiliul de miniștri și publicată în B.Of. nr. 158 din 31 decembrie 1969

5 Publicată în M.O. nr. 163 din 7 august 1991

6 Art. 5 alin. (6) Legea 50/1991

7 Introducerea în art. 6 Legea 50/1991 a alin. (1^2) prin pct. 2 al art. unic din Legea nr. 197 din 31 octombrie 2016, publicată în M.O. nr. 874 din 1 noiembrie 2016, care a completat art. I din O.U.G. nr. 22 din 6 mai 2014, publicată în M.O. nr. 353 din 14 mai 2014.

8 Publicate în M.O. nr. 231 din 8 aprilie 2002

9 Emise în baza Ordinului Ministrului Dezvoltării Regionale nr. 839/2009

10 publicată în M.O. nr. 373 din 10 iulie 2001

11 publicată în M. O. nr. 853 din 2 decembrie 2011.

12 publicat în M.O. nr. 874/ 2016

Sending
User Review
5 (1 vote)