Totul despre o Promisiune de Vanzare sau Antecontractul de Vanzare

Promisiune de Vanzare

Ce este o promisiune de vanzare sau la ce sa ne asteptam cand vorbim de antecontractul de vanzare cumparare a unui imobil ?

O Promisiune de vanzare sau antecontractul de vanzare cumparare este un act juridic bilateral (cel putin doua persoane semnatare, care se obliga una fata de cealalta).

Exista si Promisiune unilaterala de cumparare. Aceasta este irevocabila, spre deosebirea de promisiunea de vanzare bilaterala.

Practic, o promisiune de vanzare bilaterala este un act juridic prin care cumperi o obligatie de a da un bun (imobil).

Vanzatorul iti vinde obligatia sa de a-ti transmite in viitor un anumit bun imobil, indiferent daca acesta exista sau va fi edificat.

O promisiune de vanzare avand ca obiect un bun imobil viitor ar trebui sa oblige promitentul vanzator la obtinerea actelor administrative precum Certificatul de Urbanism, Autorizatia de Construire, Procesul Verbal de Receptie la terminarea lucrarilor s.a.

O promisiune de vanzare echivaleaza cu antecontractul de vanzare cumparare, diferentele intre cele doua notiuni fiind insesizabile.

Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

 

Ce clauze esentiale trebuie sa cuprinda o Promisiune de Vanzare

Partile pot introduce intr-o promisiune de vanzare o sumedenie de clauze. Printre acestea se numara clauza de dezicere in temeiul careia oricare din parti se poate razgandi asupra obligatiei asumate.

Clauza de dezicere este independenta de orice idee de culpa a partii responsabile.

Promisiunea trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

Antecontractul de vanzare cumparare trebuie sa prevada termenul în care urmează a fi încheiat contractul.

Sanctiunea ar fi respingerea cererii de notare in Cartea Funciara si chiar imposibilitatea obtinerii unei hotarari judecatoresti de suplinire a consimtamantului promitentului in caz de neexecutare.

 

Instrumentele pe care promitentii le detin daca antecontractul de vanzare cumparare nu a fost respectat

În cazul in care o promisiune de vanzare nu este executata, beneficiarul promisiunii are dreptul la daune-interese.

Oricare din parti poate suferi un prejudiciu daca cealalta parte nu respecta antecontractul de vanzare cumparare.

Daca promitentul cumparator a achitat un avans insa nu obtine acel credit bancar pe care si l-a propus, promisiunea devine caduca.

In functie de clauzele din antecontractul de vanzare cumparare, avansul poata fi pierdut, acesta reprezentand modul de acoperire a prejudiciului.

 

Promisiunea de vanzare si Hotararea Judecatoreasca de suplinire a consimtamantului persoanei ce refuza nejusticat incheierea contractului

Dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Conform art. 1669 din Codul Civil Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Instanţa trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate de fond şi de formă aferente contractului de vânzare cumpărare, contract pe care instanţa trebuie să îl suplinească tocmai prin pronunţarea unei astfel de hotărâri.

Astfel, daca partea adversa nu respecta promisiunea de vanzare, poti obtine o hotararea de suplinire a acordului celui in culpa.

Singur, sau cu ajutorul unui Avocat Constructii, poti obtine hotararea judecatoreasca.

Atentie, actiunea e admisibila doar daca refuzul e nejustificat in ce priveste antecontractul de vanzare cumparare.

Sub aspectul menţionat va recomandam sa dispuneti notificarea promitentului printr-un Avocat specializat in Constructii.

Notificarea are rolul de a pune intarziere partea adversa in vederea autentificării actului, notificarea reprezentand o dovada in eventualul proces.

Succesul cererii de chemare în judecată exista doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis.

Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Un alt exemplu de refuz nejustificat de încheiere a actului în formă notarială ar fi lipsa oricăror demersuri ale promitențului vânzător pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit art. 54 din Legea nr.7/1996.

 

Daca promitentul moare, ce se intampla cu acea promisune de vanzare ?

Pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, promitentul cumparator se poate indrepta si impotriva succesorilor promitentului-vanzator in cazul decesului acestuia din urma, intervenit inainte de perfectarea actului in forma ceruta de lege.

Conditia succesului este ca rudele promitentului sa fi acceptat succesiunea. 

Cu alte cuvinte, mostenitorii vor fi obligati in raport cu tine in aceleasi conditii ca promitentul, decedat anterior implinirii termenului contractual.

 

Notarea in Cartea Funciara si efectele de opozabilitate

O Promisiune de vanzare a imobilului sau a altui drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii.

Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptățit nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului.

 

Pericolul inexistentei Cartii Funciare in ce priveste executarea silita a unei promisiuni de vanzare a unui teren agricol situat in extravilan

Exista o parere potrivit careia acțiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ar trebui respinsă ca inadmisibilă daca terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este înscris cartea funciară.

Conform art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, in toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă:

– antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil

– dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din Legea nr 17/2014,

– imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

 

O Promisiune de Vanzare poate fi desfiintata prin anulare ori rezolutiune ?

Orice promisiune de vanzare incheiata ilegal, chiar si autentificata de notar, poate fi desfiintata prin anularea totala ori partiala.

Motivele anularii tin in special de viciile de consimtamant.

In numeroase cazuri am indentificat situatii in care promitentul cumparator a fost indus in eroare asupra bunului imobil.

 

Rezolutiunea poate sa fie ceruta de promitentul cumparator pentru vicii ascunse existente cand ai semnat acea promisiune de vanzare

Instanta de judecata este singura autoritate abilitata sa dispunsa desfiintarea contractului prin rezolutiune pe motiv de vicii ale constructiei.

Conform art. 1710 din Codul Civil, in temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzătoare a prețului;

d) rezolutiunea vanzarii – solutie valabila si pentru Antecontractul de vanzare cumparare


Cabinet de Avocatura Velicu & Asociatii   tel 0729108050   fax 0314208364

  • Informatii utile
Sending
User Review
5 (1 vote)