Zona de protecție a monumentului istoric poate genera interdictia de a construi (obligatia de a nu construi = non aedificandi), în lipsa avizului Ministerului de resort.
Chiar și în prezența avizului, poate exista o incompatibilitate între investiția propusă și documentația de urbanism existentă, care să determine același efect precum interdicția de construire.
In Zona de protecție a monumentului istoric se poate construi de principiu
Emiterea unei autorizații de construire este obligatorie în cazul îndeplinirii tuturor condițiilor.
În unele cazuri este interzis a se emite o autorizație de construire, indiferent de îndeplinirea condițiilor standard. Interdicția de construire, temporară sau definitivă, reprezintă o mențiune obligatoriu a fi înscrisă în cadrul regimului juridic sau tehnic al Certificatului de urbanism. Interdicția presupune imposibilitatea emiterii unei autorizaţii de construire pentru obiectivul propus atunci când, spre exemplu, suprafaţa este neconstruibilă.
Este de urmărit dacă zona de protecție a unui monument istoric presupune implicit și o interdicție de construire, dacă nu este obținut Avizul Ministerului de resort.
În același context, în funcție de scopul declarat de solicitant, trebuie analizată eventuala incompatibilitate existentă ce poate rezulta între investiția propusă și documentația de urbanism.
Obligația de a nu se construi in Zona de protecție a monumentului istoric
Obligația de a nu se construi are aplicații concrete, ce produc efecte în Dreptul Urbanismului.
Astfel, spațiul verde aferent locuințelor cu rol estetic şi de protecţie, de ameliorare a climatului şi a calităţii aerului reprezintă esența unei astfel de obligații negative ce poartă asupra imobilului, precum una tip propter rem.
Trebuie clarificat dacă obligația de a nu se construi se poate limita doar la anumite construcții sau poate fi absolută, raportat la orice amenajare sau construcție propusă pentru terenul respectiv.
Delimitarea este importantă, întrucât pot fi întâlnite situații extrem de diversificate.
Obligația de a nu se construi in ce priveste spatiul verde
Spre exemplu, spațiul verde poate fi supus construcțiilor, însă doar cele limitativ prevăzute de lege.
Astfel, se pot amenaja doar alei pietonale, mobilier urban, amenajări pentru sport, joc şi odihnă, construcţii pentru expoziţii şi activităţi culturale, construcţii uşoare cu caracter provizoriu pentru activităţi de comerţ şi alimentaţie publică, grupuri sanitare, spaţii pentru întreţinere, dar numai în baza unei documentaţii de urbanism pentru întreaga suprafaţă a spaţiului verde şi cu obligaţia ca suprafaţa cumulată a acestor obiective să nu depăşească 10% din suprafaţa totală a spaţiului.
Cu alte cuvinte, spațiul verde este înzestrat cu o sarcină negativă raportat la toate construcțiile, mai puțin cele amintite mai sus.
În același sens sunt și lucrările de utilitate publică a căror realizare a fost rezervată în planuri de amenajare a teritoriului.
Potrivit art. 16 alin. (1) din Regulamentul general pentru urbanism din 1996, este interzisă autorizarea executării altor construcţii pe astfel de terenuri, cât timp au fost rezervate în planuri de amenajare a teritoriului.
În schimb, obligația totală de a nu construi vizează orice tip de amenajare, fără excepții.
Cele mai des întâlnite situații, din care rezultă obligația, sunt cele în care capacitatea de ocupare şi utilizare a terenului a fost epuizată (atingerea valorii maxime a P.O.T. și C.U.T.).
Restul terenului rămâne neconstruibil, chiar şi în situaţia înstrăinării acestuia sau a divizării parcelelor.
Din punctul de vedere al instituțiilor juridice din domeniul autorizării construcțiilor o obligație absolută de a nu se construi este echivalentul unei interdicții de construire (obligatia de a nu construi = non aedificandi), indiferent că este temporară sau permanentă.
Scopul zonei de protecție din jurul monumentelor istorice, de principiu, nu este acela de a interzice în mod absolut construirea, ci de a înăspri procedura privind obținerea autorizației de construire.
Avizul necesar pentru protejarea monumentelor istorice in pocedura de autorizare
Încă de la intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, pentru obținerea unei autorizații de construire în zona de protecție solicitantul trebuia să obțină un aviz, adică un act suplimentar ținând cont de construirea în zonele ce presupun protejarea monumentelor istorice.
Fără acel aviz, administrația autorității publice locale nu poate emite autorizație de construire.
Dacă inițial avizul era solicitat Departamentului pentru urbanism şi amenajarea teritoriului, avizul trebuia cerut Ministerului Culturii şi Cultelor, pe baza documenta țiilor de urbanism avizate şi aprobate conform legii.
În ciuda permisiunii, proprietarii construcțiilor din zona de protecție beneficiaza de o interdicție parțială asupra extinderii unei construcții, (de ex în ceea ce privește supraetajarea clădirii cu încă un nivel) expres prevăzută de art. 2 alin. (4) lit. a1) din Legea nr. 50/1991, republicată, normă valabilă in prezent.
Cum a ajuns Zona de protecție a monumentului istoric sa genereze obligatia de a nu construi
În sensul Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, monumentele istorice sunt bunuri imobile, construcţii şi terenuri situate pe teritoriul României, semnificative pentru istoria, cultura şi civilizaţia naţională şi universală.
Pentru fiecare monument istoric se instituie zona sa de protecţie, delimitată pe baza reperelor topografice, geografice sau urbanistice, în funcţie de trama stradală, relief şi caracteristicile monumentului istoric, după caz, prin care se asigură conservarea integrată şi punerea în valoare a monumentului istoric şi a cadrului său construit sau natural.
Delimitarea şi instituirea zonei de protecţie se realizează simultan cu clasarea bunului imobil ca monument istoric, în condiţiile legii.
Ce inseamna fizic Zona de protecție a monumentului istoric
În aceste zone pot fi instituite servituţi de utilitate publică şi reglementări speciale de construire prin planurile şi regulamentele de urbanism aprobate şi avizate conform legii.
Până la instituirea zonei de protecţie a fiecărui monument istoric, se consideră zonă de protecţie suprafaţa delimitată cu o rază de 100 m în localităţi urbane, 200 m în localităţi rurale şi 500 m în afara localităţilor, măsurată de la limita exterioară, de jur-împrejurul monumentului istoric.
Potrivit art. 46 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 350/2001, Planul urbanistic general cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale de bază, cu privire la stabilirea zonelor de protecţie a monumentelor istorice.
Zona de protecție a monumentului istoric genereaza obligatia unui PUZ
Potrivit art. 47 alin. (3) din Legea nr. 350/2001, elaborarea planului urbanistic zonal era obligatorie în cazul zonelor de protecţie a monumentelor, obligație existentă și în prezent.
Trebuie amintit că necesitatea obținerii avizului Ministerului Culturii şi Cultelor trebuia inserat de autoritatea publică locală a Municipiului Târgoviște în cadrul certificatului de urbanism.
Nemenționarea nu duce doar la posibila anulare a certificatului, ci și a eventualei autorizații obținute ulterior, omisiunea amintirii avizului reprezentând contravenție, amenda fiind de la 5.000 lei la 10.000 lei.
Revenind la obligația de a nu construi, în funcție de scopul declarat de solicitant, poate rezulta o incompatibilitate între investiție și documentația de urbanism, dar şi imposibilitatea emiterii unei autorizaţii de construire pentru obiectivul propus atunci când, spre exemplu, suprafaţa este neconstruibilă ca urmare a unei interdicţii expres prevăzute într-o lege sau act administrativ cu caracter normativ.
Interdicitia de a construi exista in zona de protectie a monumentului istoric
Prin interpretarea în sens larg a interdicției, putem considera că necesitatea protejării monumentelor istorice poate presupune și interdicții de construire.
Interdicția de construire, temporară sau definitivă, reprezintă o mențiune obligatoriu a fi înscrisă în cadrul regimului juridic al Certificatului de urbanism.
Ulterior, în Legea nr. 350/2001, prin O.G. nr. 27/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, a fost introdusă definiția potrivit căreia interdictia de construire (non aedificandi) presupune faptul că într-o zonă strict delimitată, din raţiuni de dezvoltare urbanistică durabilă, este interzisă emiterea de autorizaţii de construire, în mod definitiv sau temporar, indiferent de regimul de proprietate sau de funcţiunea propusă.
Practic, în urma identificării unei astfel de situații, este imposibilă emiterea autorizației de construire.
Actualele Norme de aplicare a Legii nr. 50/1991 confirmă regula potrivit căreia regimul tehnic al certificatului de urbanism va conține eventuala interdicție temporară sau definitivă de construire.
Cum aflam oficial de obligatia de a nu construi generata de zona de protectie a monumentului istoric
Certificatul de urbanism se eliberează cu menţionarea expresă a incompatibilităţilor rezultate sau a imposibilităţii emiterii unei autorizaţii de construire pentru obiectivul propus.
Aparent contradictoriu este că Normele de aplicare prevăd că interdicția temporară sau definitivă de construire trebuie înscrisă în cadrul regimului tehnic al certificatului de urbanism și nu în cadrul regimului juridic, precum stabilește Legea nr. 350/2001.
Aparentul conflict privind rubrica certificatului de urbanism în care trebuie menționată interdictia de construire (regimul tehnic ori regimul juridic) se rezolvă prin raportare la esența Legii nr. 50/1991 și a Legii nr. 350/2001 și la scopul pentru care au fost adoptate.
Prin urmare, când este solicitat certificatul de urbanism în scopul autorizării executării lucrărilor de construcţii, eventuala interdicție va fi înscrisă în regimul tehnic și când certificatul de urbanism va fi solicitat în alte scopuri: informare, condiție efectuare parcelare etc., menționarea interdicției va fi introdusă la regimul juridic.
Interdictia de construire (Obligatia de a nu construi) generata de zona de protectie a monumentului istoric poate fi insearata si in PUG
Actualmente, interzicerea temporară se poate face și prin Planul urbanistic general, întrucât acesta cuprinde reglementări pe termen scurt, la nivelul întregii unităţi administrativ-teritoriale.
Zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de interdicţie, care nu pot fi suficient reglementate prin Planul urbanistic general, se vor evidenţia/delimita în cadrul acestuia în vederea detalierii prin planuri urbanistice zonale.
Astfel, durata interdicției temporare va fi epuizată la reglementarea urbanistică a zonei respective printr-un plan urbanistic zonal.
Normele de aplicare a Legii nr. 350/2001 au subliniat o situație în care interdicția de construire trebuie impusă din cauza existenţei unor litigii cu privire la limitele administrativ-teritoriale.
Fiecare unitate administrativ-teritorială poate să reia în cadrul regulamentului local această instituție juridică esențială pentru dezvoltarea urbană durabilă.
De exemplu, potrivit Anexei nr. 1 la Regulamentul local de urbanism al Municipiulu București emis în 2001, pentru parcelele a căror capacitate de ocupare şi utilizare a terenului a fost epuizată (prin utilizarea la maxim a P.O.T.) restul terenului rămâne neconstruibil chiar şi în situaţia înstrăinării acestuia sau a divizării parcelelor.
Interdicția de construire ar trebui notata in Cartea Funciara?
Pentru a nu ajunge în situații problematice, este de recomandat ca interdicția de construire, indiferent de sursă, natură sau întindere, să fie înscrisă în Partea a II-a a cărții funciare în scopul opozabilității față de terți.
În acest sens există un text de lege – art. 4 și art. 23 lit. h) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobi liare nr. 7/1996, republicată2 – ce impune expres înscrierea interdicției de construire în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă.
Este adevărat că art. 16 din Legea nr. 422/2001, republicată, stabilește ca ordinul de clasare să fie publicat, prin grija Ministerului Culturii şi Patrimoniului Naţional, în Monitorul Oficial al României, Partea I, în termen de 15 zile de la rămânerea definitivă, iar calitatea de monument istoric a bunului imobil respectiv să fie înscris de către proprietar, fără taxă, în cartea Funciară, în termen de 30 de zile de la data publicării ordinului de clasare în Monitor.
De lege ferenda, este oportun ca Ministerul de resort să fie obligat să dispună efectuarea acestor formalități la O.C.P.I. în numele proprietarilor, odată cu clasarea monumentelor istorice.
Observăm că protejarea monumentelor istorice este dispusă printr-o duzină de norme clare și accesibile, mai ales în ceea ce privește informarea terțelor persoane și publicitatea clasării imobilului.
Ca o mica concluzie, eu cred ca problema apare în ceea ce privește imobilele din zona de protecție a monumentelor și cunoașterea stării de drept respective de autoritățile publice locale.
Avocat drd Velicu Daniel – Cabinet de Avocatura Velicu & Asociatii
- Prezentul articol face parte dintr-un blog juridic, fiind destinat informarii publice. Informatiile expuse aici, cat si in restul site-ului, sunt efectul exprimarii opiniei profesionale personale in legatura cu notiuni si institutii juridice, ce prezinta un real interes public. Orice terta persoana va putea folosi informatiile expuse aici prin asumarea propriei sale raspunderi.