Accesiunea imobiliara artificiala iti ofera proprietatea asupra constructiei, astfel trebuie sa te intereseze aceasta notiune!
Dobândirea dreptului de proprietate asupra unei construcții edificate nu este însă condiționată de obținerea autorizației de construire.
Astfel, soții care edifică în timpul căsătoriei o construcție vor dobândi proprietatea comună a acestui bun, care va fi supus partajului, chiar dacă nu a fost obținută autorizația de construire.
Tot astfel, pârâtul într-o acțiune în revendicare nu se va putea apăra invocând inexistența autorizației de construire la momentul edificării construcției de către reclamant.[1]
Una din modalitatile „civiliste” de dobandire a dreptului de proprietate asupra constructiei se regaseste de o vesnicie in Codul Civil, indiferent ca ne raportam la actualul Cod sau la vechiul Cod; Art. 58 din Legea de punere in aplicare a Codului Civil stabileste ca “ În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupun exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.”
Ce inseamna accesiunea imobiliara artificiala pentru cel interesat
Conform art. 567 din Codul Civil actual, prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.
Acest mod de dobandire are la baza ideea potrivit careia imobilul (fie terenul, fie o construcţie preexistentă lucrărilor) este considerat a fi bunul principal, iar orice lucrare efectuată asupra sa este bunul accesoriu, pentru care proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de proprietate prin accesiunea imobiliara artificiala.
Accesiunea imobiliara artificiala este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate deoarece are ca efect naşterea unui nou drept de proprietate asupra unui bun, direct în patrimoniul dobânditorului.
Astfel, în cazul edificării unor construcţii, al înfiinţării unor plantaţii sau al efectuării oricăror alte lucrări pe teren sau în subsolul acestuia (ziduri de sprijin, fântâni, foraje, depozite subterane sau altele asemenea), proprietarul terenului va dobândi şi proprietatea bunurilor astfel create, care sunt considerate a avea un caracter accesoriu.
Accesiunea imobiliara artificiala intre noul cod civil NCC si vechiul cod civil VCC
Ca o paralela intre vechiul cod civil si actualul cod, punctam ca prevederile art. 567 NCC sunt inspirate de cele ale art. 488 C.civ., care, referindu-se la accesiune, arată că „tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.”
În acelaşi timp, redactarea noului text de lege este superioară pentru că, pe de o parte, foloseşte expres termenul de „accesiune”, iar, pe de altă parte, prin formularea „…proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta…”, sugerează faptul că accesiunea imobiliara artificiala este un mod de dobândire a dreptului de proprietate.[2]
Desigur, pentru ca alipirea sau încorporarea a două bunuri să ducă la dobândirea dreptului de proprietate asupra unuia din ele este necesar ca respectivele bunuri să aibă proprietari diferiţi.
Este însă posibil şi ca bunul accesoriu să nu aparţină nimănui – res nullius – [3].
Accesiunea imobiliara artificiala este o aplicaţie a regulii de drept accessorium sequitur principale, proprietarul bunului considerat a fi principal dobândind dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu care se alipeşte sau se încorporează bunului său. Pornindu-se de la această constatare s-a tras concluzia că accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important, într-un lucru mai important.[4]
Hai sa vedem si parerile din literatura de specialitate
În literatura juridică s-a arătat însă şi că „accesiunea imobiliara artificiala are trei accepţii interdependente: faptul material al încorporării unui bun accesoriu într-un bun principal; dreptul de accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns în favoarea proprietarului bunului principal în ipoteza în care cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege; accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal, fie direct, ca efect al faptului material al unirii sau al încorporării, fie ca efect al exercitării dreptului de accesiune, dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege.”
Acestora li s-ar mai adăuga încă două sensuri: primul desemnează prezumţiile de proprietate întemeiate pe relaţia dintre un bun accesoriu şi un bun principal în situaţiile prevăzute de lege, iar al doilea face trimitere la o regulă de interpretare a unor acte juridice specifice, cum este cazul art. 903 şi cel al art. 1325 C.civ., conform cărora lucrul legat se va preda cu accesoriile sale iar obligaţia de predare a lucrului vândut cuprinde şi accesoriile acestuia.[5]
Ceea ce caracterizează deci dobândirea dreptului de proprietate prin accesiunea imobiliara artificiala este calitatea de proprietar asupra bunului principal şi legătura de accesorialitate la acesta a bunului asupra căruia se dobândeşte proprietatea.[6]
Accesiunea imobiliara reclama o hotarare a justitiei civile
Revenind la modalitatea efectiva de dobandire a dreptului de proprietate asupra lucrarilor, potrivit art. 581 lit. a) NCC, proprietarul imobilului are dreptul să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării.
Asadar, este necesara interventia instantei de judecata.
Conform art. art. 58 din Legea de punere in aplicare a Codului Civil, in cazul lucrărilor începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil (01.10.2011), dreptul de proprietate se dobândeşte şi fără înscriere în cartea funciară, chiar dacă proprietarul imobilului şi-a exercitat dreptul de a invoca accesiunea imobiliara artificiala după intrarea în vigoare a noii reglementări.
[1] A se vedea E. Chelariu. Drept civil. Drepturile reale principale Ediția 5 – revăzută și adăugită CH. Beck 2019, Bucuresti. Secțiunea 1 Proprietatea și dreptul de proprietate
[2] Noul Cod Civil – Comentariu pe articole Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, ed. 1 , 2011, edit. CH. Beck Bucuresti, pag. 495-
[3] pentru această ipoteză, a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 319.
[4] C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureşti, 1988 , p. 283
[5] V. Stoica, Sensurile şi tipologia accesiunii, în Dreptul nr. 10/2005, p. 49-50
[6] Ch. Atias, Droit civil. Les biens, Ed. Litec, Paris, 1993, p. 201
Te pot interesa si urmatoarele articole:
– https://velicu.eu/juridice/uzucapiune-posesie-proprietar/
· https://velicu.eu/antecontractul-de-vanzare-promisiune-de-vanzare-imobiliare/
· https://velicu.eu/proces-verbal-de-receptie-fara-spaga/
Avocat drd. Velicu Daniel – Cabinet de Avocatura Daniel Velicu & Asociatii
- Prezentul articol face parte dintr-un blog juridic, fiind destinat informarii publice. Informatiile expuse aici, cat si in restul site-ului, sunt efectul exprimarii exclusive a dreptului la opinie profesionala. Orice terta persoana va putea folosi informatiile expuse aici prin asumarea propriei sale raspunderi.