Dreptul de preemptiune iti ofera prioritate la cumparare in anumite cazuri

dreptul de preemptiune

Instituția juridica dreptul de preemptiune este reglementată de Codul Civil actual la articolele 1730-1740.

Dreptul de preemptiune este un drept subiectiv civil ce  îi permite titularului său, numit preemptor, să cumpere cu prioritate un bun în raport cu celelalte persoane care și-ar dori să cumpere același bun.

In ce consta un drept de preemptiune

În cele ce urmează vom analiza continuțul acestui drept în funcție de izvorul din care a luat naștere(lege sau contract), precum și condițiile și limitele în care acesta poate fi exercitat de preemptor, cât și obligațiile pe care le are vânzătorul în situația în care există un drept de preempțiune cu privire la bunul pe care acesta dorește să îl vândă.

Cum se naste acest drept real

Dreptul de preemptiune poate exista ca efect al legii, lege care în anumite situații poate îndreptăți o anumită persoană să aibă un drept de prioritate pentru a cumpăra, la preț egal, un anumit bun.

De asemenea, dreptul de preemptiune poate lua naștere și pe cale convențională, prin contract, adică prin acordul părților, fiind cunoscut în practică drept “pact de preferință”.

Prin contract, dreptul de preferință poate lua naștere atâț cu titlu gratuit, cât și cu titlu oneros, situație în care, în schimbul consimțirii dreptului de preferință în favoarea sa, preemptorul va plăti o sumă de bani.

În primul rând, reținem că dreptul de preemptiune este un drept de creanță, titularul(preemptorul) fiind creditorul unei obligații de a nu face ce îi incumbă debitorului(vânzătorului), care este ținut să nu înstrăineze bunul către o altă persoană fără a-i permite creditorului dreptului de preferință să cumpere bunul în aceleași condiții cu terțul.

Unde este reglementat acest drept

Codul Civil prevede la articolul 731 că “Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.”

Cu alte cuvinte, vânzătorul va putea vinde bunul său unei alte persoane decât titularului dreptului de preempțiune doar în situația în care acesta nu își exercită dreptul de a avea prioritate la cumpărare în condițiile stabilite de lege sau de convenția părților.

Pactul de preferință se diferențiază de pactul de opțiune sub aspectul obligațiilor pe care și le asumă vânzătorul.

În cazul pactului de opțiune, vânzătorul se obligă să vândă beneficiarului dreptului de opțiune în condițiile consimțite la încheierea pactului, atunci când acesta din urmă se va hotărî să cumpere.

În cazul pactului de preferință, vânzătorul nu rămâne legat de o obligație de a vinde preemptorului bunul său. Pactul de preferință nu are natura juridică a unei oferte, ci presupune ca, în situația în care vânzătorul va hotărî, la un anumit moment, să vândă bunul său, să îl înștiințeze cu prioritate pe preemptor despre intenția sa, precum și să nu îi vândă bunul unei alte persoane fără a-l oferta în prealabil pe preemptor să cumpere bunul în exact aceleași condiții.

Diverse situatii legale in care este reglementat dreptul

Pe lângă prevederile din legi speciale, și Codul Civil instituie anumite drepturi de preempțiune legale:

Articolul 1.746 Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor.

Articolul 1.828 La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare

Articolul 1.849 Arendașul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate

ATENȚIE: Cu excepția cazurilor în care dreptul de preempțiune s-a născut prin lege și cu excepția regulilor aplicabile în situația existenței unui concurs între preemptori, prevederile analizate anterior sunt aplicabile doar în lipsa unei stipulații contrare în contractul dintre vânzător și preemptor.

Cum e vazut dreptul de preemptiune in justitie din punct de vedere al pretului

Într-o hotărâre a Înaltei Curți de Casație și Justiție, dreptul de preemptiune a fost definit astfel “exercitarea dreptului de preemţiune înseamnă să fie preferat la condiţiile egale de preţ cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al dreptului de preempţiune”

“(1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Notificarea poate fi făcută şi de acesta din urmă.” – articolul 731 din Codul Civil.

Din prevederile legale (aplicabile doar în lipsa unei stipulații contrare în pactul de preferință încheiat de părți ori în situația în care nu există un pact de preferință) reiese faptul că, în situația în care vânzătorul ajunge la un acord cu o altă persoană decât preemptorul cu privire la vânzarea bunului, acesta va fi obligat să comunice preemptorului toate detaliile cu privire la contractul încheiat cu terțul. (numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.)

Aceasta este o urmare firească a faptului că dreptul de preemptiune, ca regulă, nu îi permite titularului său să cumpere bunul în orice condiții, ci doar în aceleași condiții în care vânzătorul ar fi de acord să îi transmită bunul unei alte persoane.

In ce termen poate fi exercitat dreptul de preemptiune

În functie de natura bunului asupra căruia planează dreptul de preemptiune al preemptorului, termenul în care acesta își poate exercita dreptul de opțiune (de a accepta sau nu oferta) diferă.

Astfel, în cazul bunurilor mobile, preemptorul are un termen de 10 zile pentru a accepta oferta vânzătorului, iar în cazul bunurilor imobile termenul este de 30 de zile, termen ce este calculate de la data la care i-a fost comunicată notificarea de către vânzător sau de către terțul cu care vânzătorul a contractat.”  Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorulu”

Dacă preemptorul își va exercita dreptul de preemptiune, acesta va avea prioritate la cumpărare și, drept urmare, se va încheia un contract între acesta și vânzător în exact aceleași condiții în care vânzătorul contractase cu terțul. În această situație, contractul încheiat cu terțul va fi desființat, efectele producându-se inclusive pentru trecut, astfel urmând să se  considere că nu a fost niciodată încheiat. (astfel, exercitarea dreptului de preempțiune are și natura juridică a unei condiții rezolutorii pentru contractul încheiat între vânzător și tert).

Atentie la frauda posibila

De asemenea, clauzele din contractul cu terțul care au scopul de a-l frauda pe preemptor pentru a-l împiedica să-și exercite dreptul nu îi sunt opozabile acestuia și, drept urmare, nu vor produce niciun efect față de el.

Pot fi mai multi titulari ai dreptului de preemptiune>?

Există și posibilitatea existenței mai multor titulari ai dreptului de preempțiune, situație în care, Codul Civil consacră la articolul 1.734 o regulă imperativă, de la care nu se poate deroga în niciun fel, orice clauză contrară fiind lovită de nulitate absolută și înlocuită de drept cu norma legală.

 (1) În cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

a) cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

b) cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;

c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune;

d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

Preemptiunea vs bunul imobil

Dacă obiectul dreptului de preempțiune reprezintă un bun imobil, opozabilitatea trebuie realizată prin notarea în Cartea Funciară a convenției prin care proprietarul imobilului îi acordă dreptul de preferință preemptorului. În caz contrar, preemptorul nu își va putea exercita dreptul față de terții care nu au cunoscut pe altă caze existența dreptului său.

De asemenea, într-o atare situație, Codul Civil stabilește și că într-o atare situație nu este necesar acordul preemptorului pentru ca terțul să își înscrie dreptul în Cartea Funciară. Însă, dacă în 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care a fost dispusă înscrierea dreptului de proprietate al terțului în Cartea Funciară, preemptorul comunică biroului de carte funciară dovadă consemnării prețulu către vânzător, dreptul terțului va fi radiat din Cartea Funciară, urmând să fie înscris dreptul de proprietate al preemptorului.

Executarea silita a bunului ce formeaza obiectul dreptului de preemptiune  

În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preemptiune se exercită în condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă.

Codul de Procedură Civilă stabilește că în cazul unei licitații “În toate cazurile, la preț egal, va fi preferat cel care are dreptul de preemptiune asupra bunului urmărit”

Totodată, “Titularul unui drept de preempțiune care nu a participat la licitație nu va mai putea să își exercite dreptul după adjudecarea bunului.”

Dreptul de preemptiune poate fi cesionat?

Dreptul de preemptiune nu poate fi cesionat unei alte persoane, fiind un drept personal ce are fie caracter viager, fie o durată determinate prin convenție.

Însă, în anumite situații, dacă acesta a fost constituit pentru o perioadă determinată de timp, de el vor putea beneficia de și moștenitorii preemptorului.

 De asemenea, nu va putea fi exercitat doar parțial, preemptorul având, spre exemplu, dreptul să cumpere doar întreg bunul.

Dacă ar dori să cumpere doar o cotă-parte din bunul asupra căruia are dreptul de preemptiune, nu își va putea exercita dreptul, vânzătorul fiind liber să contracteze cu o altă persoană.

Cum si cand se stinge dreptul de preemptiune

“Dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen.

În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.”

https://velicu.eu/stergerea-din-biroul-de-credit-radierea-datelor-biroul-de-credite/

Intern Mihai Valentin Patrascu – Cabinet de Avocatura Velicu & Asociatii

0729108050

avocat@velicu.eu

  • Prezentul articol face parte dintr-un blog juridic, fiind destinat informarii publice. Informatiile expuse aici, cat si in restul site-ului, sunt efectul exprimarii opiniei profesionale personale in legatura cu notiuni si institutii juridice, ce prezinta un real interes public. Orice terta persoana va putea folosi informatiile expuse aici prin asumarea propriei sale raspunderi.