Contractul de inchiriere e titlu executoriu | Contract Inchiriere Model

Contractul de inchiriere e titlu executoriu? De ce?

Daca ne-am intreba de ce Contractul de inchiriere e titlu executoriu, am putea gasi relativ usor raspunsul.

Prin contractul de inchiriere se pune în valoare capitalul format din bunuri imobile și mobile. Indiferent de regimul socio-politic şi de natura persoanei care pune la dispoziția locatarului folosința unui bun, obținerea de venituri de pe urma acestei operațiuni este esențială.

În vederea asigurării valorificării capitalului sus-menționat și pentru protejarea intereselor locatorului, legiuitorul, prin art. 1798 Noul Cod Cicivl (intrat in vigoare in anul 2011), a oferit caracter executoriu contractului de inchiriere.

Contractul de inchiriere e titlu executoriu? Cum?

Contractul de inchiriere e titlu executoriu pentru plata chiriei, dar și plata utlitităților, la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege, dar doar dacă este îndeplinită una dintre cele două situații:

– forma contractului este un înscris sub semnătură privată care a fost înregistrat la organele fiscale;

– contractul a fost încheiat în formă autentică.

Astfel, contractul de de inchiriere e titlu executoriu daca a fost încheiat intr-una din cele doua variante:

  1. sub forma unui înscris sub semnătură privată ce a fost înregistrat la organele fiscale,
  2. cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii

Contractul de inchiriere e titlu executoriu? De cand?

Având în vedere art. 6 alin. (5) din Noul Cod Civil, caracterul executoriu se poate aplica doar contractelor încheiate în formă scrisă, ulterior intrării în vigoare a Codului civil, respectiv 1.11.2011.

În privinţa metodologiei, înscrierea la organele fiscale a fost reglementată de preşedintele ANAF prin Ordinul nr. 1985/2012 privind aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de înregistrare a contractelor de inchiriere, precum şi pentru aprobarea modelului şi conţinutului unor formulare.

Potrivit Ordinului, locatorii (alții decât persoanele fizice) pot înregistra la organele fiscale competente din subordinea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală contractele de inchiriere pe care le încheie în calitate de locator atât cu persoane fizice, cât şi cu persoane juridice.

Organul fiscal competent este organul fiscal în a cărui evidenţă locatorul este înregistrat ca plătitor de impozite şi taxe.

Astfel, contractul de închiriere înregistrat la ANAF în modalitatea mai sus arătată constituie titlu executoriu pentru plata chiriei.

Este interesant dacă contractul de închiriere, ce a generat obligații patrimoniale suplimentare față de chirie și care au rămas neachitate (de exemplu plata utilităților), poate avea aceeași calitate de titlu executoriu. Considerăm că răspunsul este unul

Ce avantaje ai cand Contractul de inchiriere e titlu executoriu?

Anterior anului 2011, trebuia sa mergi la judecatorie sa obtii un titlu executoriu, sa astepti si ani de zile.

Acum e mai simplu si mai ieftin.

Alternativa unui contract, incheiat intr-una din variantele de mai sus, o reprezinta un proces civil.

De exemplu, procedura speciala de judecata „cererile de valoare redusa”.

Contractul de închiriere care a generat o creanță cu o valoare ce nu depășește 10.000 lei la data sesizării instanţei, fără a se lua în considerare dobânzile, cheltuielile de judecată şi alte venituri accesorii poate fi invocat în procedura specială a cererii de valoare redusă având în vedere dispozițiile art. 1025 alin. (1), alin. (3) lit. g) NCPC.

Insa, lipsa înscrisului, ca formă a contractului, înlătură nu doar caracterul executoriu, ci însăși posibilitatea efectivă pentru locator de a-și dovedi dreptul la plata chiriei în cadrul procedurii cererii de valoare redusă.

În aceste condiții, este esential sa parcurgi forma pe care legea civilă o oferă, un instrument util pentru locator în vederea asigurării dreptului său de creanță, derivat din contract, cunoașterea normelor juridice favorabile profesioniștilor rămâne un deziderat.

CONTRACT INCHIRIERE MODEL

Daca am lamurit de ce, cand si cum obtinem situatia in care contractul de inchiriere e titlu executoriu, haideti sa va ajut mai mult, oferindu-va un contract inchiriere model:

Intre numitul . . in calitate de Proprietar / Locator

si Numitul . . în calitate Chiriaş,

PRIN URMARE, având în vedere promisiunile, declaraţiile, garanţiile şi obligaţiile prevăzute în prezentul document, potrivit art.1777 Cod Civil, Părţile convin după cum urmează:

Art.1. Obiectul contractului

Proprietarii închiriază, iar Chiriaşul ia cu chirie apartamentul din str… compus dintr-o camera, baie, bucatarie si balcon exterior pe care il detin in proprietate conform Contractului de vanzare cumparare autentificat la SPN … nr. .., Bucuresti, avand o suprafata de mp, (denumit in continuare apartamentul inchiriat), în schimbul unei chirii lunare.

Apartamentul închiriat va fi folosit de către Chiriaș în scopul de locuinta

Art. 2. Predarea Spaţiului închiriat

2.1.Predarea-primirea apartamentului închiriat va avea loc la data de …, cand proprietarul va pune la dispozitia Chiriasului urmatoarele obiecte, toate fiind relativ noi si in stare perfecte de functionare si folosire, a caror existenta la fata locului este confirmata de Chirias:

Art. 3. Durata contractului

3.1 Prezentul  contract se încheie pe perioada nedeterminata putand fi denunţat unilateral (prin notificare scrisa) de oricare dintre părţi cu respectarea unui termen de preaviz de 30 de zile.

3.2 Prezentul contract isi produce efectele incepand din data de … .2020.

Art.4. Chiria/utilităti

4.1.Chiria pentru o luna calendaristica este in valoare de … lei, in care este inclus impozitul catre ANAF.

4.1.1. Chiriasul se obliga sa achite tot la data de …  lei, cu titlu de garantie-depozit, suma ce va ramane in pastrarea Proprietarului pana la terminarea contractului si acoperirea de catre Chirias a tuturor sumelor datorate conform prezentului contract.

4.1.2.Semnarea contractului tine loc de chitanta liberatorie pentru plata sumelor mentionate la pct.4.1.

4.2. Chiria va fi platita intre zilele 10 si 20 din fiecare luni pentru luna contractuala respectiva, prin OP, in contul locatorului, deschis la …

4.3. Separat de plata chiriei, Chiriaşul va suporta pe întreaga durată a contractului costul tuturor utilităţilor/serviciilor ce deservesc apartamentul închiriat, incluzând dar nu limitativ: apa, gaze, energie electrica, energie termica, canalizare, cablu tv., taxa radio/tv., curatenie parti comune, cota parte a utilitatilor aferente imobilului, etc mai putin fondul rulment sau reparatii capitale (a nu se intelege reparatii curente lunare).

4.4.  Contravaloarea utilităţilor va fi achitată lunar de catre Chirias, care se obligă să puna la dispozitia Proprietarului, pe e-mail …, copia documentelor justificative privind plata utilităților, la cerere.

4.5. In cazul în care Chiriaşul nu achita contravaloarea chiriei şi/sau a utilităţilor/serviciilor şi/sau oricare alta obligaţie de plata, la termenele stipulate în prezentul contract, acesta datorează Proprietarului penalităţi de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate la valoarea facturii si/sau a chiriei neachitate, Proprietarul avand alegerea de a denunta contractul unilateral in cazul in care Chiriasul nu achita chiria in maxim 30 de zile si facturile de utilitati (de la acelasi furnizor sau furnizori diferiti).

Art.5. Garanţii aferente obligaţiilor de plata.

5.1.Pentru garantarea îndeplinirii obligaţiilor asumate prin prezentul contract, Chiriasul a constituit o garanţie cu o valoare egala cu nivelul unei chirii lunare.

5.2.In situaţia in care apare o neîndeplinire a obligaţiilor asumate, Proprietarul poate executa  garanţia menţionata la art. 5.1, după ce a transmis o notificare Chiriasului cu cel puţin 10 (zece) zile înainte de data utilizării garanţiei şi dacă în acest termen Chiriaşul nu-şi îndeplineşte obligaţia prevazuta in contract.  Daca locatarul decide rezilierea mai devreme de 1 un an a contractului, garantia achitata initial nu se va restitui.

5.4. Garanţia va fi restituita Chiriaşului la încetarea prezentului Contract, in măsura in care aceasta nu a fost folosita, în termen de 5 zile de la primirea ultimei facturi pentru utilitati aferenta intervalului in care Chiriasul a folosit spatiul, dar nu mai tarziu de 45 zile de la încetarea contractului.

Art. 6. Amenajarea Spaţiului închiriat

6.1. Părţile convin ca amenajările interioare/îmbunătăţirile considerate de Chiriaş ca necesare sau/si oportune, sa fie executate de către Chirias, cu informarea prealabila a Proprietarului. La încetarea închirierii, indiferent de motiv, aceste îmbunătăţiri, chiar daca sporesc valoarea apartametului închiriat, vor rămâne ale Proprietarului fără ca, Chiriasul sa poată pretinde vreo despăgubire sau plata a lor.

6.2. Chiriașul se obligă să suporte cheltuielile pentru executarea reparațiilor în situația unor defecțiuni care se datorează unei exploatări necorespunzătoare a apartamentului închiriat, in termenul acordat de catre Proprietar.

6.3. Proprietarul sau mandatarii acestuia, au dreptul să verifice periodic starea în care se găsește apartamentul închiriat și dacă acesta este folosit conform destinației pentru care a fost închiriat, cu o instiintare prealabila a Chiriasului.

Art. 7. Drepturile şi Obligaţiile Chiriaşului

a) Chiriaşul se obliga: 

– să folosească apartamentul închiriat conform scopului prevazut – locuinta să îl exploateze ca un bun gospodar, evitând distrugerea sau deteriorarea;

– să plătească chiria/utilităţile şi orice obligaţie de plata ce decurge din prezentul contract, la termenele şi în condiţiile stabilite;

– să respecte normele de igienă, de prevenire şi stingere a incendiilor şi de protecţie a mediului in caz contrar sa  suporte eventualele daune produse din vina sa. Chiriaşul este responsabil pentru prejudiciule cauzate de nerespectarea obligaţiilor care îi revin conform legii, în legătura cu utilizarea apartamentului închiriat si a imobilului în care este situat apartamentul închiriat;

– să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul apartamentului închiriat;

– să efectueze, la timp şi în bune condiţii, lucrările locative de întreţinere şi reparaţiile curente, conform legii;

– în cazul apariţiei unor defecţiuni sau avarii care sunt de natură a produce degradarea apartamentului sau alte pagube, Chiriaşul este obligat să îl anunţe imediat (maximum 2 zile de la data producerii acestora) pe Proprietar si să îi permită acestuia accesul în spaţiu în vederea remedierii defecţiunilor care-i cad în sarcina,  conform  legii;

– să elibereze şi să predea apartamentul închiriat  la încetarea  locaţiunii, în stare de curăţenie, ţinând însă cont de uzura determinata de utilizarea normala a acestuia pe perioada închirierii, precum si cu obiectele/îmbunatirile menţionate in procesul verbal de predare primire, in termen de 5 zile de la data incetarii contractului sub sanctiunea de a plati c/val chiriei pana la predarea efectiva a spatiului.

– Chiriaşul nu va aduce niciun fel de modificări apartamentului închiriat, fără acordul prealabil al Proprietarului;

– să îndeplinească toate celelalte obligaţii ce cad în sarcina sa conform prezentului contract;

– să permita Proprietarului sa viziteze apartamentul închiriat, cu condiţia ca acesta să înştiinţeze Chiriaşul cu 48 de ore inainte, doar in prezenta chiriasului.

b) Chiriaşul este în drept:

– să utilizeze nestingherit apartamentul închiriat pe întreaga durata  a prezentului contract, chiar şi în cazul in care apartamentul închiriat a fost înstrăinat unei terţe persoane;

– să beneficieze de sprijinul Proprietarului, ori de cate ori terţii, prin activitatea lor, perturbă folosinţa liniştită a apartamentului închiriat.

Art. 8. Drepturile şi Obligaţiile  Proprietarului

a) Proprietarul se obligă:

– să predea Chiriaşului apartamentul închiriat  la data convenita in prezentul contract,

– să asigure Chiriaşului libera şi nestingherită folosinţa a apartamentului închiriat;

– să execute reparaţiile ce cad în sarcina Proprietarului, conform legii;

– Proprietarul declara ca proprietatea nu este grevata de obligatii financiare care sa poată fi puse in sarcina Chiriaşului;

b)Proprietarul este în drept:

– să încaseze toate sumele datorate de către Chiriaş în baza prezentului contract;

– să controleze respectarea prevederilor contractuale privind folosinţa apartamentului  de către Chiriaş;

– sa ceara obligarea chiriasului de a suporta daunele provocate din vina sa apartamentului inchiriat ori a proprietatilor invecinate.

Art. 9 Incetarea/rezilierea contractului

9.1. Prezentul  contract poate fi denunţat unilateral (prin notificare scrisa expediata la adresa postala sau la adresa virtuala de mai jos) de oricare dintre părţi cu respectarea unui termen de preaviz de 30 de zile. Prelungirea/Rezilierea contractului, întreţinerea locuinţei închiriate, evacuarea locatarului etc. se fac în conformitate cu prevederile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat, cu modificările ulterioare, ale Legii locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi a celorlalte reglementări în materie. În situaţia în care rezilierea contractului este solicitată de locator la organul fiscal competent, locatorul are obligaţia să notifice în scris locatarul cu privire la denunţarea contractului. Orice schimbare din contract care generează modificarea venitului impozabil se va comunica organului fiscal competent în termen de 15 zile de la data producerii acesteia.

9.2. La implinirea oricarui termen de preaviz sau/si incetarea/rezilierea contractului obligatia de a restitui apartamentul devine exigibila si constituie in conditiile legii, titlu executoriu cu privire la aceasta obligatie. Prelungirea/Rezilierea contractului, întreținerea locuinței închiriate, evacuarea locatarului etc, se fac în conformitate cu prevederile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat, cu modificările ulterioare, ale Legii locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și a celorlalte reglementări în materie. În situația în care rezilierea contractului este solicitată de locator la organul fiscal competent, locatorul are obligația să notifice în scris locatarul cu privire la denunțarea contractului.

Art.10. Alte clauze:

10.1. Modificarea prezentului contract se poate face doar în baza acordului scris exprimat de părţi în acest sens si manifestat intr-un Act Adiţional la prezentul contract.

10.2. Orice notificare/adresa făcuta de o parte contractanta celeilalte parţi va fi considerata valabil îndeplinita daca este transmisa la urmatoarele adrese de e-mail:

PROPRIETAR,                                                                                 CHIRIAS,

ANEXA La data predarii imobilului contoarele de la utitilitati arata:

Apa rece bucatarie: . . . .

Apa calda bucatari:  . .. .

Apa rece baie:  . .  .

Apa calda  . .  

Curent electric  . .  

Gaze:  . .  

S-ar putea sa te intereseze si urmatoarele articole:

Procedura prevazuta de ANAF ! Contractul de inchiriere e titlu executoriu

contractul inchiriere model
contractul de inchiriere e titlu executoriu

Presedintele ANAF a emis Ordinul 114/2019 privind procedura in care obtii situatia juridica Contractul de inchiriere e titlu executoriu

1. Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată pot fi înregistrate la organele fiscale centrale din subordinea Agenției Naționale de Administrare Fiscală.

2. Organul fiscal central competent este:a) organul fiscal central în a cărui evidență locatorul este înregistrat ca plătitor de impozite, taxe și contribuții;b) organul fiscal central în a cărui rază teritorială locatorul, persoană fizică rezidentă, are domiciliul fiscal, potrivit legii;c) organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul care face obiectul contractului de locațiune – în cazul persoanelor fizice nerezidente.

3.(1) Pentru înregistrarea contractului de locațiune, locatorul depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune“, prevăzută în anexa nr. 2 la ordin, denumită în continuare cerere, însoțită de o copie a contractului de locațiune. Conformitatea cu originalul a copiei se efectuează de către locator prin înscrierea mențiunii „conform cu originalul“ și prin semnătura acestuia.(2) Cererea se completează în două exemplare, din care originalul se depune la organul fiscal competent, iar copia se păstrează de către locator.(3) Cererea, însoțită de copia contractului de locațiune, se depune direct la registratura organului fiscal central competent sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță. (Atentie pentru ACEST FORMULAR este necesara SEMNATURA ELECTRONICA)

4. Modificarea sau încetarea contractului de locațiune pot fi înregistrate de locator la organul fiscal central competent, prin depunerea cererii, având bifată în formular căsuța „Modificare“ sau „Încetare“, după caz, însoțită de documentele justificative.

5.(1) Data înregistrării contractului de locațiune, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestuia este data înregistrării cererii la organul fiscal central competent sau data înregistrării acesteia pe portal, astfel cum rezultă din mesajul electronic de confirmare, după caz.(2) Dovada înregistrării la organul fiscal central competent a contractului de locațiune, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestuia este:a) copia cererii având înscrise numărul și data înregistrării la organul fiscal – pentru cererile depuse direct la registratura organului fiscal central competent;b) copia cererii, însoțită de mesajul electronic de confirmare – pentru cererile depuse prin mijloace electronice de transmitere la distanță.

6. Cererea și documentele depuse de locator în format hârtie se arhivează la dosarul fiscal al contribuabilului, iar formatul electronic în arhiva de documente electronice.

7. Organul fiscal central competent organizează evidența contractelor de locațiune în Registrul contractelor de locațiune, care se conduce informatizat, potrivit modelului prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta procedură.

8. Înregistrarea în Registrul contractelor de locațiune se efectuează în maximum 5 zile de la data depunerii cererii.

Astfel, e simplu sa spui Contractul de inchiriere e titlu executoriu intrucat ai toate informatiile la dispozitie.

Cabinet de Avocatura Daniel Velicu & Asociatii

Share: